재개발과 재건축 관련해서
부동산 시장에서 빠질 수 없는 용어로 재개발과 재건축이 있습니다. 비슷한 듯 다른 두 용어의 차이에 대해서 짚어보고 시작하겠습니다. 기존 노후화되거나 불량 건축물을 철거하고 새로 짓는다는 것은 재건축과 재개발의 공통적인 부분입니다. 그러나 재개발의 경우 노후화된 공공시설 즉 상하수도, 공원, 도로의 교체까지 이루어진다는 점에서 재건축보다 넓은 개념이라고 할 수 있습니다.
이처럼 공공성의 유무에 따라 분류되기에 재개발은 토지보상법도 준용하게 됩니다. 그래서 재개발은 재건축과는 달리 이주정착금, 주거이전비, 이사비, 영업 보상 등이 지급되게 됩니다. 보상과 관련해서 불이익을 받지 않도록 재개발전문변호사를 통해 알아보시는 것을 권해드립니다. 이 밖에도 관련해서 뉴타운이라는 용어도 있는데 이는 재개발보다 광범위한 개념입니다. 재개발 지역을 여럿 묶어서 광역으로 개발하는 것으로 노후 건축물 철거 및 건축, 공공시설 재정비뿐 아니라 학교나 공공기관과 같은 편익시설도 포함해서 한꺼번에 정비하는 도시정비 사업으로 볼 수 있습니다.
재개발 지역이라면 보상금을
기존에 살고 있는 주거지가 재개발 지역이 된다면 개인의 의지와는 상관없이 조합원이 되게 됩니다. 이때 조합원은 재개발 이후 건축되는 아파트 등의 분양권을 부여받거나 현금청산을 통해 보상금을 지급받을 수 있는데 조합과 조합원의 입장 차가 존재하기에 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 대부분의 갈등 원인은 개발 이후 부여될 가치에 비해 보상금액이 터무니없이 낮을 경우일 것입니다. 보상금액은 감정평가 절차에서 평가사의 의견에 따라 결정되게 되는데 철거 대상의 부동산의 개발을 진행하기 전의 가치와 개발 이후 가치의 차액을 평가하여 부담해야 하는 분담금이나 돌려받을 환급금을 확정 짓게 됩니다.
재개발 전 자산 금액이 높다면 환급금을 돌려받으려 현금청산을 신청하는 조합원이 많을 것이고 반대의 경우라면 분양권을 선택해서 분담금을 내게 됩니다. 통상 재개발 후 부동산의 가치가 높을 가능성이 농후하기에 분양권을 선택하는 경우가 많다 할 수 있습니다. 재개발을 진행하는 지역의 입지조건 등에 따라 그 가치는 천차만별이기에 재개발전문변호사의 조력을 받아 최적의 선택을 하는 것이 필요합니다.
재개발 과정 및 보상금 지급 대상자는
도시정비 사업의 일종인 재개발의 과정에 대해서 간단하게 설명드리자면 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 재개발의 시작은 정비계획수립부터입니다. 계획이 완성되고 정비구역 지정이 되면 추진 위원회가 구성되며 조합설립 인가가 나게 됩니다. 그리고 공사를 진행할 시공사가 선정되고 사업시행 인가를 받고 다음엔 조합원 분양신청이 이루어지며 관리처분계획 인가를 받게 됩니다. 그리고 마지막으로 거주자 이주 및 철거 후에 착공 및 일반분양을 끝으로 재개발이 완료됩니다.
재개발사업이 이루어지며 기존 부동산 소유자 및 거주자에게 보상금이 주어지게 됩니다. 보상금의 종류로는 정착비, 주거이전비, 이사비 등이 있는데 이는 현금청산과는 별개로 세대 수에 따라 추가 보상비를 지급하게 됩니다. 만일 해당 지역 부동산에 임차인이 있다면 집주인 말고도 임차인에게도 주거이전비를 주게 되는데 재개발 공고가 올라온 날로부터 3달 이전부터 계속 거주해야 하는 조건이 있습니다. 조합원, 조합원이 아닌 경우, 임차인의 경우, 임대를 준 경우 등 본인의 상황에 따라 지급 대상 또는 보상 범위가 달라지기에 명확하게 보상을 받기 위해서 재개발전문변호사에게 상담을 받아보는 것도 도움이 될 것입니다.
감정평가액을 증액 받기 위해서
노후화된 지역을 재개발하여 도시정비가 이루어진다면 그 이후 부동산 가치는 당연 오를 것입니다. 조합원이라면 분담금을 최소화해야 이득이기에 종전 부동산 가치를 최대한으로 받아야 합니다. 이는 토지수용금액을 증액해야 한다는 의미이기도 한데 그러기 위해서는 일방적인 자산의 가치가 평가절하되었다는 단순한 주장만으로는 어렵습니다. 감정평가액의 증액을 위해 이를 명확히 입증할 수 있는 실질적인 자료를 준비해야 합니다. 이와 관련된 문제는 따져볼 사안이 많을뿐더러 논쟁의 여지가 많기에 재개발전문변호사의 도움 없이 개인이 준비하는 것은 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다.
또한 소송을 적법하게 제기할 수 있는 기간인 제소 기간이 정해져 있는 사안이기 때문에 반드시 기한 내에 신청해야 합니다. 제소 기간은 재결서를 받은 날로부터 30일 이내이며, 재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 또는 이의신청을 경우에는 중앙토지수용위원회의 재결서를 교부받은 날을 기준으로 60일 내에 행정소송을 제기할 수 있다는 것을 인지하시어 합당한 보상금을 받아내시길 바랍니다.
재개발 보상, 큰 금액이 오고 가기에
재개발 보상 문제는 서로의 이익과 손해로 큰 금액이 오고 가기에 개발의 주체와 조합원 사이에 갈등이 생길 수밖에 없습니다. 그러나 서로 의견 조율을 하지 못해서 사업이 지체가 된다면 모두에게 좋을 것이 없기에 관련 법률과 정책 분석을 통해 보상 금액을 증액하는 등의 합의점에 이르는 것이 현명한 처세이자 현실적인 해결 방법이 될 것입니다.
만약 대치상태로 고민만 하다가는 제소 기간이 도래하여 보상금액 증액을 시도조차 못하는 경우도 발생합니다. 그리고 이미 감정평가 결과가 나온 뒤라면 결정된 금액을 바꾸기는 쉽지 않기 때문에 감정인 선정 단계부터 철저하게 준비할 필요가 있으며 감정의견서를 통해 대응하는 것도 중요합니다.
이는 까다로운 사안으로 재건축 사업 절차, 도시 및 주거환경 정비법과 같이 본 사안과 관련해서 법리적 검토가 가능한 재개발전문변호사의 도움을 받아 매도청구소송 등을 시도해 보실 것을 권해 드립니다.
