세입자가 월세를 내지 않는다면
우리가 흔히 건물주라고 부르는 상가나 아파트 등의 부동산 소유자가 임대차계약을 하는 이유는 당연 세입자로부터 얻을 수 있는 임대수익의 목적이 가장 클 것입니다. 그래서 계약할 때 임대인은 세를 최대한 높게 받기를 원할 것이고, 반면에 임차인은 최대한 낮은 가격으로 건물을 이용하기를 바라는 것이 보편적인 모습입니다. 적정 임대료를 책정했다면 계약서에 기재된 기간 동안 임대차 관계가 성립되는데 이때 건물주는 세를 주는 건물에 하자가 없도록 잘 관리하고 임차인은 성실하게 정해진 날짜에 월세를 내는 것이 각자의 의무라 할 수 있습니다.
각자의 의무를 성실히 이행한다면 계약기간 동안 문제가 발생하지 않을테지만 간혹 세입자가 악의적이거나 또는 기타의 개인 사유로 정해진 날짜에 월세를 납부하지 않는 경우도 있습니다. 만약 건물관리 미흡 등 임대인의 책임이 있어 세를 미납하는 것이라면 다퉈 볼 수 있지만, 몇 달씩 합당한 이유도 없이 월세를 지속적으로 미루는 상황이라면 건물 소유주는 막대한 재산상 손해를 떠안고 있는 입장이 될 것입니다.
모든 상황에서 다 내보낼 수 있는 것은 아니기 때문에 연체한 세입자를 상대로 먼저 해당 조건을 충족하는지 확인이 필요할 것이며, 이처럼 월세를 내지 않는 세입자를 대상으로 취할 수 있는 월세미납내용증명 등의 법적 조치에 대해서 차근차근 알려드리겠습니다.
월세미납내용증명 작성방법은
월세를 한번 누락한 것은 세입자를 내보낼 사유가 되지 않습니다. 명도 가능한 임대료 연체 기준은 3기로 계약한 임대료 지불 주기를 3번 연체하게 되면 조건이 충족됩니다. 쉽게 설명드리자면 월마다 임대료를 지불하는 월세 형태라면 3개월치, 1년마다 지급하는 연세라며 3년 치가 되는 것입니다. 월세를 기준으로 3개월 동안 세가 미납되었다면 계약 해지가 가능한데 2개월치가 밀린 상황에서 월세미납내용증명을 보냈고 추가로 미납이 1개월치 발생하였다면 그 즉시 해지 통보를 할 수 있습니다.
이때 월세미납내용증명은 일종의 경고장 개념으로 본격적인 절차에 앞서 문서로 된 증거를 남겨놓는 것이라고 보시면 됩니다. 해당 문서는 따로 양식이 있는 것은 아니며, 내용에는 임차료 등을 정해진 기한 내에 주지 않는다면 계약이 해지될 것이라는 통보 내용 또는 고소장을 접수할 것이라는 등의 내용 등을 작성하시면 됩니다. 이때 건물 소유주의 상황과 입장, 상대방의 연체 행위로 인해서 입은 피해 내용 등을 최대한 구체적으로 기재하시는 것이 추후 입증자료로써 효력을 더 발휘할 수 있습니다.
월세미납내용증명 서류를 작성했다면 문서를 총 3통을 준비하여 등기우편을 통해 원본은 세입자에게 1부는 우체국, 마지막 1부는 임대인이 보관하시면 됩니다. 본 서류는 사건이 악화되어 명도소송 등으로까지 번졌을 때 상대방이 해지와 관련하여 통보를 받은 적이 없다고 주장한다면 반박하는 증거자료로써 사용할 수 있습니다.
"주의해야 할 사항"
통상 보증금을 걸어두기 때문에 한두 번 연체에 대해서는 임대인의 재산상 손해를 막을 수 있습니다. 하지만 그 이상 연체금액이 넘어갔을 경우에는 문제가 심각해질 수 있기에 2기 정도 밀렸을 때 월세 미납 내용증명을 보내서 사전 고지를 한 후 3기 연체가 발생한 즉시 해지 통보를 할 수 있도록 하셔야 합니다.
월세미납내용증명은 해당 서류만으로 법적 효력을 지니진 않습니다. 앞서 설명드렸다시피 소송으로 넘어갔을 때 입증자료로서 역할을 할 것이기에 재판부가 납득을 하기 위해서라도 구체적으로 사실관계를 서술하고 육하원칙에 맞춰 작성하셔야 합니다. 임대료가 미납된 경위와 임대차 사실을 증명할 수 있는 내용, 작성자가 현재 처한 상황과 피해 내용 등을 포함하시면 됩니다.
내용증명은 상호 간의 채권 또는 채무 이행에 관한 득실 변경을 문서화하여 등기우편으로 오고 가기에 우체국에서 공적으로 증명할 수 있는 문서가 됩니다. 또한, 특수우편물 수령증을 제시하시면 3년 내에 우체국에서 문서를 열람할 수 있으며 재차 증명을 받을 수 있으니 참고 바랍니다.
그럼에도 불구하고 문제가 해결되지 않으면
월세미납내용증명을 통해서 연체사실과 계약 해지 통보를 했음에도 상대방이 반응을 하지 않는다면 추가적인 조치를 취해야 할 것입니다. 우선 세입자가 현재 살고 있는 건물을 제3자에게 이전하지 못하도록 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 하며, 이는 추후에 명도소송을 진행할 때 제3의 인물이 등장한다면 문제가 복잡해질 수도 있기에 이를 방지하기 위함입니다. 원활한 절차를 밟기 위해서라도 소송 제기 전 필히 본 조치를 진행하셔야 할 것입니다.
이미 계약이 종료되었음에도 임차료를 내지 않고 버티는 임차인을 내보내기 위한 최후의 방법으로 명도소송을 진행하셔야 합니다. 명도소송을 통해 판결문을 받으면 적법하게 강제집행을 진행하실 수 있습니다.
소송 전 신속하게 대처해야
소송은 서류와 함께 법원을 오고 가는 일이기에 여러모로 시간과 노력이 필요한 일입니다. 그렇기에 임대료 연체 문제가 생겼다면 소송으로 가기 전 먼저 법률 대리인의 의견을 들어보시고 결정하시는 게 좋을 것입니다.
지속된 차임 연체로 고초를 겪고 있는 임대인이라면 시간을 절약하고, 전문적인 법적 판단과 확실한 효력을 지닌 문서 작성을 위해서라도 혼자 진행하시는 것보다 변호사의 도움을 받아 보시길 바랍니다. 임대인의 권리를 보호받고 소중한 재산의 손해가 가지 않도록 해야 할 것입니다.
