칼럼

공인중개사의 의무는

부동산 계약을 그 재화의 특성상 권리관계도 확인해야 하고, 부동산의 시세 및 주변 입지도 고려해야 하는데요. 이를 혼자서 파악하기에는 쉽지 않으니 반드시 조력가가 필요한데요. 따라서 대부분의 사람들은 아파트 혹은 상가를 매도하거나 매수하기로 결정할 때에 공인중개사의 도움을 받습니다. 

공인중개사법 제2조에 따라 "공인중개사"는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권·물건 등의 중개대상물에 관하여 거래 당사자들 사이에서 발생하는 매매·교환·임대차 및 그 밖의 권리의 득실변경에 관해 수행하는 자를 말합니다. 

이에 따라 공인중개사는 관련 법에 의거하여서라도 거래 당사자들에게 신의 성실의 원칙을 준수하여 상대방에게 신뢰를 지켜야 하고 성실하게 행동하여야 할 의무가 있는데요. 이와 관련해 여러 책임들이 존재하고, 그러한 의무들을 위반했을 시에 처벌을 받을 수 있습니다.

확인·설명할 책임이 있습니다.

따라서 중개업자는 거래를 의뢰한 자에게 성실하고 정확하게 설명해야 하고 건축물대장 등본이나, 토지대장과 같은 설명의 근거 자료를 정확하게 제시하여야 합니다. 

공인중개사법 제25조에서는 중개대상물의 확인 및 설명에 관한 의무를 명시해두고 있는데요. 따라서 모든 개업공인중개사들은 이와 관련한 책임을 준수해야 합니다. 그 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다. 

●제25조(중개대상물의 확인, 설명) 

개업 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산 종합 증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거 자료를 제시하여야 한다. 

⑴ 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 

⑵ 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 

⑶ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

재산상 손해를 입었다면

만약 이렇게 중요한 사실을 미리 알리지 않아 부동산 계약을 진행하는 데에 있어서 경제적 피해를 입은 경우에는 해당 공인중개사를 상대로 하여 손해배상 청구소송을 진행할 수 있습니다. 

공인중개사법 제30조에 따르면, 공인중개사가 중개행위를 하며 고의나 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하였을 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 언급하고 있는데요. 

만약 거래한 주택에 대해서 천장에 누수가 있다는 사실을 고지하지 않은 상황으로 인해 거래 일방에게 경제적 손해를 끼쳤다면 공인중개사는 이에 대해 책임을 져야 합니다. 나아가 근저당권이 이미 존재하여 고지 의무가 있었음에도 불구하고 이러한 권리관계를 언급하지 않는 도중 집주인이 빌린 돈을 변제하지 못하여서 임차주택이 경매로 넘어가 건물에서 나가야 하는 경우도 손해를 보상할 의무가 생깁니다. 

실제로 최근 10월 다른 임차인의 선순위 보증금에 대해서 제대로 알리지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다고 결론 내린 법원의 판결을 참고하더라도 반드시 의무를 다해야 하는데요.

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소속공인중개사 보조원의 행위라도

그러나 어떤 분들은 공인중개사 말고 중개보조원으로 인해 손해를 보았는데도 피해를 보상받을 수 있냐고 질문하시는 경우도 있습니다. 

이 질문에 대한 답은 "yes"라고 말해드릴 수 있는데요. 

그 이유는 공인중개사법 제15조 2항에 따르면 개업공인중개사에게 고용된 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보기 때문입니다. 따라서 소속공인중개사나 중개보조원이 의뢰인의 재산상에 피해를 입혔다면 개업 공인중개사가 이를 책임져야 하는 의무가 발생하게 됩니다. 

중개인은 중개사무소를 개설 등록하기 전에 공인중개사 협회의 공제사업에 가입하여 공제증서를 받게 되는 데요. 이는 중개 사고가 발생했을 시를 대비한 업무보증보험에 해당합니다. 만약 경제적 피해에 대해서 보상받고 싶다면 공제금 소송청구를 진행할 수 있습니다. 

그러나 확인해야 할 사항은 소송을 제기할 수 있는 기간입니다. 공제금 청구 소송은 사고 발생일을 기점으로 2년, 일반 손해배상 청구는 3년이기 때문에 기간을 반드시 확인하셔서 신속하게 나의 권리를 수호하시길 바랍니다.

사기죄도 적용될 수 있기에

만약 부동산 거래를 하다 발생한 손해가 중개인의 고의에서 기인한 것이라면 사기죄도 경합하여 적용될 수 있습니다. 형법상 사기죄가 적용되면 공인중개사를 상대로 형사소송을 진행할 수도 있는데요. 이는 다음의 요건을 성립하여야 합니다.

만약 사기죄가 성립되면 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해지고 그 사기 금액이 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우에는 3년 이상의 징역형이 선고됩니다. 나아가 편취한 금액이 50억 원 이상인 경우에는 종신형까지 처해질 수 있게 됩니다.

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공인중개사를 대상으로 손해배상청구소송 사례

의뢰인 A 씨는 임대차 계약의 임차인이었고, 손해배상청구소송의 원고였습니다. 의뢰인은 계약 당시 저당권말소부에 대해 공인중개사와 협의하였지만, 공인중개사가 이에 대해서 정확하게 확인하지 않음으로 재산상의 손해를 보게 되었습니다. 따라서 피해를 보상받기 위해 해당 소송을 청구한 것인데요. 

따라서 굿플랜은 최대한 의뢰인의 피해를 회복하기 위해 다양한 사안을 들어 힘을 썼습니다. 이에 법원은 본 로펌의 주장을 인용하였고, 계약 체결을 담당한 공인중개사에게 "피해 금액의 50%에 대해서 손해를 보상하라."는 판결로 마무리짓게 되었습니다. 

부동산은 대한민국 국민의 자산 대부분을 차지하고 있는 만큼 거래 액수도 크고 생활과 밀접하게 연관되어 있습니다. 따라서 그 피해규모가 일반 재화보다 당연 클 수밖에 없기에 손해가 발생하면 법률 대리인에게 자문을 구하는 것이 현명한 전략이 됩니다. 

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법무법인 굿플랜은 재개발·재건축 및 부동산에 특화된 로펌으로써, 관련 사례에 많은 경험을 보유하고 있는데요. 따라서 해당 사건으로 고민을 하고 있으시다면, 부동산전문변호사에게 의뢰하여 자신이 받은 피해에 대해서 구체적으로 따져보고 명백히 입증하는 과정을 거치셔서 손해를 회복하시길 바라겠습니다.