계약상 의무를 다하면 좋겠지만
부동산은 움직일 수 없는 재화를 말하며 토지와 건물과 같이 그 종류는 매우 다양합니다. 재산의 규모가 큰 만큼 다양한 법적 권리도 많은데요. 절대적인 권리 소유권을 비롯해서, 건물을 담보로 해 저당권을 설정하여 대출을 받을 수 있는 것처럼 다양한 권리들이 존재하죠.
나에게 소유권이 없으면 다른 사람의 건물에서 임료와 지료를 지급하고 이용할 수 있는 경우도 많은데요. 대표적으로 우리가 아파트를 들어가기 위해서 월세 및 전세계약과 같은 임대차 계약을 체결하는 경우도 이에 해당합니다.
계약을 체결하게 되면 당사자의 의무가 각각 발생하는데요. 이러한 의무를 둘 다 지키면 아무 문제없겠지만, 당사자 일방이 이러한 의무를 어기면 여러 골치 아픈 문제가 발생합니다.
임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 '편면적 강행규정'을 두고 있기 때문에 임대인의 지위가 상당히 불리해집니다. 따라서 임차인의 귀책사유가 명백하지만 임대인이 그 권리를 주장하는 것에서도 상당한 어려움이 야기되기도 하죠.
용어를 조금 더 자세히 살펴보면
'점유이전금지가처분'을 설명하기 전 '명도소송'을 이해하는 것이 먼저인데요. '명도소송'이란 임차인이 불법점유로 건물을 넘겨주지 않을 때 건물을 넘겨받기 위해 청구하는 소송을 말합니다.
상가임대차 보호법을 근거로 임차인이 임료 지급 의무를 3기 이상 다하지 않을 때 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 이렇게 되면 상가 임차인은 건물에서 퇴거해야 할 의무가 발생합니다. 그러나 임차인이 연락이 되지 않는 등 건물을 넘겨받기 힘든 사유가 존재하는 경우 명도소송을 걸어 건물을 다시 돌려받아야 합니다.
'점유이전금지가처분'이란 말 그대로 점유를 이전하는 것을 금지한다는 의미로 건물명도소송을 진행할 때 임차인이 다른 사람에게 임대를 하는 것을 막는 제도입니다.
명도 소송보다 앞서
대개는 명도소송을 진행하기 전 그에 앞서 '점유이전금지가처분'을 신청합니다. 점유이전금지가처분 절차가 필수는 아니지만, 만약 하지 않았을 경우에 명도 소송에서 승소를 하더라도 판결문에 아무런 효력이 존재하지 않게 된다는 것이 그 이유인데요.
그 이유는 판결문의 효력이 해당 조서에 이름이 적힌 사람에게만 발생하기 때문입니다. 만약 명도 소송을 걸어서 임차인에 대한 승소 판결문이 나와 퇴거 명령을 청구했지만, 임차인이 불법으로 제삼자에게 건물을 넘겨 점유를 하게 한 경우에는 내가 소유자임에도 불구하고 그 제삼자에 대해 퇴거를 청구할 수 없는 상황이 초래되기도 합니다.
점유자가 계속 바뀌면 소장을 보내는 대상이 명확하지도 않게 되어 아예 소송을 청구할 대상이 불분명해지기 때문에 임대인 입장에서는 더욱 난처한 입장이 되는 것이죠. 자칫 잘못하면 소송에 대한 비용과 시간도 낭비하게 되고 정신적 스트레스도 상당하기 때문에 철저한 대응을 해야 합니다.
따라서 이와 같이 점유자가 계속해서 달라지는 상황 등을 막고 소장을 보낼 대상을 확실히 하기 위해서라도 명도소송 전 점유이전금지가처분 절차를 밟아야 하는 것이 선행되어야 합니다.
부동산을 특정해야 합니다.
가처분 절차를 밟기 위해서는 그 부동산을 특정하는 것이 필수적인데요. 만약 내가 전체 부동산에 대해 일부만 가처분 효력을 발생시키기 위해서는 그 건물의 도면이나 사진 등 관련 자료를 첨부해서 해당 주장에 대해 증거로써 뒷받침해야 하는 경우도 존재합니다.
만약 명도소송 전 가처분 절차를 밟지 않으면 피보전 권리 즉, 쉽게 말해서 지켜야 할 나의 권리를 침해받을 수 있다는 의견을 확실히 소명해야 합니다. 이에 대해서는 당연히 증거 제출을 바탕으로 입증하는 것이 반드시 필요합니다.
또한 가처분 신청서와 더불어 부동산 등기부등본과 부동산 목록, 권리증서 등을 같이 제출해야 하는데요. 객관적이고 구체적인 자료 제출을 명확히 하지 않는다면 가처분이 기각되어 곤란한 상황에 처해질 수 있으니 부동산전문변호사에게 도움을 요청해 자문을 받는 것이 내 권리를 지키는 데 도움이 됩니다.
실제 진행했던 굿플랜의 사례
의뢰인인 피고는 원고가 제기한 건물명도 소송 및 해당 건물을 점유하면서 얻은 부당이득반환에 불복하여 항소하였는데요.
상황은 피고가 원고에게 임료를 지급하고 건물을 사용할 수 있는 임대차 계약이 아닌 무상으로 건물을 사용할 수 있게 하는 사용대차 계약이었기에 여기서 과연 임대차 계약이 성립했는지가 주요한 쟁점이 되었습니다. 만약 임대차 관계가 성립되었다면 그 계약기간이 종료됨에 따라 피고의 불법점유가 성립될 여지가 발생합니다.
또한 계약자유의 원칙에 따라 민법에서는 개인 간의 계약을 자유로이 두고 있는데요. 이에 대해 피고와 원고사이에 약정이 있다는 것이 어디서 근거했는지, 그렇다면 건물의 임차에서 발생한 것인지 혹은 피고의 회사를 광고하기 위해 간판을 설치해 그에 대한 대가인 것인지 확인하려고 했습니다.
해당 건물을 피고가 지속적으로 점유를 했는지, 그리고 이에 발생한 부당한 이득이 존재하는지가 사건 해결에 주요한 쟁점이 되었는데요.
본 로펌은 이에 대해 명백한 근거와 주장을 들어 피고를 변호하였습니다.
1. 원고와 피고 사이의 계약은 임대차 관계가 아닌 사용대차 계약 관계라는 점
따라서 원고가 이 사건에서 주장한 임대차기간은 피고가 무상으로 사용하던 사용대차 기간에 해당되었기에 월 차임을 지불하지 않았으며 즉, 이에 대한 부당이득이 발생할 여지가 없다.
2. 월차임이 발생하게 된 약정금도 피고의 간판 설치로 인한 대가인 것으로써, 임대차로 인해 발생한 금액이 아니라는 점과 더불어 계약만료 시점이 다다름에 따라서 적법하게 간판을 철거했다는 사실.
결과는 피고 전부 승소로
굿플랜의 구체적이고 명확한 주장과 증거를 통해 법원은 항소심에서 1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 해당하는 원고의 청구를 기각한다는 판결을 이끌어냈는데요. 또한 소송비용도 원고가 전부 지불하라는 판결을 바탕으로 피고 전부 승소라는 쾌거를 이루어냈습니다.
위와 같은 사례처럼 이례적으로 사용대차관계에서도 건물명도소송이 발생하는 경우도 있는데요. 이에 따라서 내가 처해있는 상황에 따라 이행해야 하는 의무도 다르기에 사실 관계를 정확히 해서 내 권리를 지키기 위해서라도 실무 관련 경험이 많은 법조인과 함께 절차를 밟아나가시길 바랍니다.
특히나 건물 명도소송을 진행하기 전 여러 단계와 자료를 구비해야 하는 등의 절차가 존재하고 내 권리를 주장하기 위해서는 어떤 법령에 의거해야 하는지를 파악하는 과정이 상당히 복잡합니다. 따라서 부동산전문변호사와 차근차근히 준비해 나가며 사안의 해결에 다가가야 합니다.
