재건축과 재개발
재건축은 노후된 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설해서 다시 공급하는 사업입니다. 종종 재개발과 혼동하는 분들이 계시는데요. 재개발은 재건축보다 조금 더 넓은 개념이라고 생각하시면 됩니다.
주택 단지의 주택과 함께 도로, 상하수도, 공원 등 여러 공공시설도 노후화되기 마련인데요. 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 주택과 더불어 공공시설까지 함께 정비하는 사업입니다.
재건축과 재개발의 가장 큰 차이는 공공성입니다. 재건축은 대부분 관내 교통 및 주거 환경 개선을 목적으로 하기에 공공성을 띠는 대형 건축물 대신 주거 환경의 개선을 행하는데 초점을 맞추고 있는데요. 두 문제 모두 까다로운 법적 문제가 있을 수 있기에 모든 과정에서 재건축변호사의 도움이 필요합니다.
재건축 사업이 진행되려면
재건축은 앞서 말씀드렸듯이 주거 환경 개선을 목적으로 주택건설촉진법에 근거하고 있습니다. 기존의 주택 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택 단지를 건설하는 사업으로 낡은 연립주택이나 아파트를 허문 후 신축 아파트 및 신도시 개념으로 새롭게 발전하는 동네를 짓는 것인데요.
재건축 사업이 진행되기 위해서는 300세대 이상 또는 부지면적이 1만 제곱미터 이상 확보되어야 합니다. 또한 건축물 중 2/3 이상이 재건축 판단을 받은 지역이어야 하는데요. 재건축 진행에 필요한 조건들이 있기에 까다롭고 복잡하다고 생각하실 수 있습니다.
간단하게 말씀드리면 정비 기본계획 수립 및 정비구역 지정 후 추진 위원회를 구성하여 조합 설립 인가를 받아 안전진단을 통해 건축 심의를 받게 되는데요. 본격적으로 사업시행 인가부터 시공사 선정, 관리 처분, 이주 및 공사, 분양, 준공의 순서로 사업이 진행됩니다.
명도소송을 통해
재건축 사업 진행을 위해서는 기본적으로 건물 내에 사람이 거주하고 있으면 안 됩니다. 이 과정에서 기존의 임차인들과 갈등이 생기는 경우가 빈번하게 발생하는데요. 입주권을 확보하기 부족한 경우에는 재건축을 원하지 않는 임차인들이 많기 때문입니다. 하지만 철거 및 건축 공사가 예정되어 있더라도 건물을 비워주지 않는 임차인들을 마음대로 내쫓을 수는 없음을 명심해야 합니다.
따라서 재건축 공사가 들어가기 전 임차인들과의 문제를 해결하기 위해 명도소송을 진행할 수 있는데요. 소유자의 부동산을 임대차계약으로 점유한 제3자는 계약 무효, 해제, 해지 시 소유자에게 해당 부동산을 인도해야 합니다.
어떤 이유로 점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않는 경우 소유자 입장에서는 임의로 부동산 점유를 회복하기 어려워지는데요. 이때 소유자는 명도소송을 통해 점유자로부터 부동산 점유를 돌려받기 위해 노력하는 것이 중요합니다.
소송 전 철거 또는 재건축 사업이 시작됨과 동시에 건물이 노후와 훼손으로 일부 멸실되거나 안전상 이유 등을 주장하여 임차인에게 내용증명을 보낼 수 있는데요. 구체적으로 고지한 경우 임대차 기간을 갱신하지 않고도 임차인에게 퇴거 요청을 할 수 있습니다. 일반적인 임대차 분쟁보다 복잡하게 진행될 수 있기에 재건축변호사의 조력을 통해 법적으로 검토한 후 대응하는 것이 좋습니다.
재건축 매도청구소송으로
앞서 말씀드렸듯이 재건축 사업을 진행하고자 하는 구역 내 토지 및 건물의 모든 소유자가 무조건 사업에 동의한다는 보장은 없습니다. 이로써 사업 자체가 진행되지 못하고 무산되는 상황이 발생할 수 있기에 권리를 보장하기 위한 제도가 마련되어 있는데요.
재건축 매도청구소송은 재건축을 반대하는 건물의 소유자에게 시행사가 보상을 전제로 건조물 또는 토지에 대한 소유권을 청구하는 권리입니다. 소송을 진행하기 위해서는 해당 지역의 정비 계획이 수립 및 지정 이후 적법한 절차에 따라 추진 위원회가 구성되고 조합이 결성되어야 합니다.
또한 개발 지역으로 지정된 땅의 사용 권한이 95% 이상 확보되었다면 지주는 그 즉시 정식 절차를 통해 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 관련 법에 따라 사업시행계획인가의 고시가 있었던 날을 기준으로 30일 이내 촉구 절차를 진행해야 하는데요.
이러한 요건을 갖추지 못했을 경우에는 소 제기 자체가 힘듭니다. 따라서 먼저 조건을 확보하는 것이 중요한데요. 직접 대응하기에는 어려운 부분이 있으니 반드시 재건축변호사와 함께 본인의 사안을 검토 후 진행하는 것이 좋습니다.
소송 전 가처분 신청이 중요
재건축 매도청구소송을 제기하기 전에 먼저 가처분 신청을 통해 발생할 수 있는 손실을 예방하는 것도 중요합니다. 가처분 및 가압류는 강제집행을 위한 보전처분인데요. 이를 신청해 두지 않는다면 승소하더라도 원하는 결과를 얻기 힘들 수 있습니다.
조금 더 자세히 설명해 드리면, 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 이행이 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지함으로써 장래 강제집행을 보전하는 절차인데요.
매도청구소송은 오랜 시간이 소요되기에 원만한 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 이상적입니다. 하지만 이견이 좁혀지지 않는다면 발생할 수 있는 모든 문제에 대해 재건축변호사와 함께 철저한 준비를 통해 대응하시기를 바랍니다.
사안이 복잡하므로
재건축 사업을 진행하는 과정에서는 조합원 간의 갈등과 이해관계 대립 등 다양한 문제들이 발생할 수밖에 없습니다. 서로 간의 입장 차이를 원만한 협의를 통해 해결할 수 있다면 좋겠지만, 의견 충돌이 계속되면서 소송까지 이어지는 경우가 많은데요.
재건축 관련 분쟁은 이해관계가 다소 복잡하며 예기치 않은 변수가 발생할 수 있는 문제로 그만큼 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 따라서 소송 진행을 결정했다면 반드시 재건축변호사와 상담을 통해 본인의 사안을 면밀하게 검토하는 것이 중요합니다.
또한 법적 조치 전 경고의 의미로 내용증명을 활용하는 등 재판 과정에서 사용할 수 있는 증거들을 충분히 준비하고 확보하는 것이 좋은데요. 사실 대부분의 분쟁은 개인과 노동조합 사이에서 발생하기에 과정 자체가 상당히 복잡합니다. 사안이 복잡한 만큼 재건축에 대한 이해도가 높은 법률 전문가와 함께 원하는 결과를 얻으시기를 바랍니다.
