없어서는 안될 집 (住)
인간에 삶에 없어서는 안 될 세 가지는 무엇일까요? 바로 의(衣), 식(食), 주(住)입니다. 이렇게 삶에서 중요한 위치를 차지하는 세 가지 요소 중에서 집은 우리의 주변에서 늘 화제의 위치를 자리 잡고 있습니다.
부동산이란 흔히 토지나 건물처럼 이동이 불가능한 재산을 의미하고 움직일 수 있는 동산과는 구별되는 개념입니다. 따라서 우리가 살고 있는 아파트, 빌라, 주택 모두 부동산에 해당한다고 볼 수 있습니다.
대부분의 2030 청년들이 내 집마련의 꿈에 가까워지기 위해서 직접 부동산을 탐구하고 지리적 특성을 바라보는 임장활동을 통해서 나의 집을 사려고 합니다. 또한 귀농이나 이농을 위해서 건물의 건축이 가능한 토지를 구매해 집을 짓는 사람들도 많죠.
이렇게 열심히 분석하고 파악한 다음 고심 끝에 부동산을 구매하는 경우가 많습니다. 우리가 가진 재산 중에 부동산이 가장 규모가 크기 때문에 거래 과정도 복잡한데요.
또한 하루하루마다 변동하는 부동산 가격으로 인해 주택을 판매하려는 매도인 입장에서는 조금이라도 높은 가격으로, 주택을 구매하려는 매수인 입장에서는 더욱 낮은 가격으로 현명하게 거래를 진행하는 경우가 많습니다.
여기서 이해관계가 다른 개인이 협의하면서 의사표시가 일치하지 않는 경우가 많고 계약 도중에 거래가 중지되는 경우가 많습니다. 혹은 상대방의 사기나 개인적인 착오로 인해서 매매계약을 취소해야 할 때도 있습니다. 과연 어떤 경우가 이에 해당할지 상세히 알아보겠습니다.
일반적인 부동산 거래 절차는
통상적으로 주택을 매매할 때 계약금 → 중도금 → 잔금의 순서로 거래 대금을 지급한 후 소유권 이전등기를 하며 최종적으로 소유권을 취득합니다.
계약금은 거래 대금의 10%에 해당하는 금액을 먼저 지불하는데요. 이때 당사자 간의 채권관계가 생기게 됩니다. 일반적으로 매매계약 취소라는 말을 쓰지만 실제로는 매매계약을 해제한다는 게 법적 용어로 맞는 표현인데요.
당사자 일방의 사유로 인해 계약을 해제하는 경우에는 처음부터 매매 계약이 없었던 것으로 간주됩니다.
시점에 따라서 해제 가능여부가 달라집니다.
민법 제565조 1항은 매매의 당사자 일방이 금전 기타 물건을 계약금, 보증금의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다.라고 말하고 있습니다.
즉, 중도금을 지급하지 않고 계약금만을 지급했을 때는 계약 당사자의 일방의 해제의 의사표시 만으로도 계약을 해제할 수 있는데요.
계약금을 지급할 당시에 매수인이 계약을 해제하면 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 배상하는 등의 해약금을 지불함으로써 중도급 지급 전에 해제를 할 수 있습니다. 당사자 간의 특약이 없다면 일반적으로 계약금은 해약금으로써의 성질을 가지고 있습니다.
하지만 중도금 지급이 완료된 후에는 일방의 의사표시로 임의적인 계약 해제는 불가능하기 때문에 이에 대한 각별한 주의가 필요합니다. 중도금 지급 기일이 다가오기 전이라도 중도금 지급이 완료되면 이행이 착수되었다고 보기 때문에 일방의 의사표시로는 해제가 불가능합니다.
취소가 가능한 경우 1. 사기, 강박
그렇다면 이미 중도금 지급이 완료된 후에는 취소할 수 없을까요? 아니요 할 수 있습니다. 법률에 명시된 다양한 취소 사례가 있지만, 민법 제110조에 의하면 사기, 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 명시하고 있습니다.
사기에 의한 의사표시란 말 그대로 표의자가 타인의 기망행위 즉, 속이는 행위를 통해 착오에 빠지고 그 상태에서 의사표시를 한 경우를 말합니다. 강박에 의한 의사표시란, 표의자가 타인의 강박행위에 의해 큰 공포심을 가진 상태에서 의사표시를 한 경우가 해당됩니다.
하지만 시가를 살짝 올려 말하거나 다소 과장된 광고를 하는 것은 표면적으로는 사기처럼 보여도 사기에 해당되지 않는 행위이기 때문에 그 기준을 명확히 구분하기 어렵습니다.
또한 어떤 해악의 고지가 없이 단순히 각서에 서명이나 날인을 할 것을 강력히 요구하는 행위 또한 강박에 해당되지 않기 때문에 이런 행위가 사기, 강박에 해당하는지 정확한 여부를 알기 위해서는 법률 대리인에게 상담받고 필요한 조치를 취하는 게 좋습니다.
취소가 가능한 경우 2. 착오로 인한 의사표시
민법 제109조에서는 법률행위의 내용에 중요 부분에 착오가 있는 때에는 계약을 취소할 수 있다고 말하고 있습니다. 중요 부분의 착오에는 다양한 내용이 적용되지만, 특히 착오로 인해 경제적인 불이익을 받은 경우에는 부동산매매계약을 취소할 수 있습니다.
예컨대, 농지로 알고 매수한 토지가 그 상당 부분이 하천 부지인 것을 알게 되면 농사를 지을 수 없게 되어서 상당한 경제적 손실이 이루어지는데요. 이러한 점은 중요 부분의 착오에 해당된다고 볼 수 있습니다.
그러나 또 다른 예시로 200평인 줄 알고 매수한 토지가 측량을 해보니 190평인 토지여서 거래 계약상 면적과 10평 정도밖에 차이가 나지 않는 경우에는 중요 부분의 착오에 해당한다고 볼 수는 없습니다. 민법에서는 목적물에 관한 지분이 미미하게 차이가 나는 경우는 중요한 착오라고 보지 않기 때문입니다.
어렵게 구매한 집인 만큼
부동산은 그 재화의 특성상 규모도 크고 큰 비용을 치르게 되는 만큼 이해관계가 충돌하는 경우도 많은데요.
물론 어느 부분에서 사기를 당했는지, 강박에 빠졌는지 알면 좋지만 사실상 알아차리기 힘듭니다. 알아차려서 매매계약 취소를 원만하게 하면 좋겠지만 사실상 그러지 않은 경우도 빈번한데요. 상대방 쪽에서는 취소할 수 없다고 주장하면 민사소송까지 이어질 수 있습니다. 실제로 부동산 계약 문제로 민사소송을 많이 진행하고 있기도 합니다.
내가 체결한 계약에 중요한 부분에 하자가 있는지 없는지 확인해 보고 실제로 거래를 취소할 수 있는지 여부를 판단하기 위해서는 혼자서 파악하기보다 소송 기간의 단축과 원활한 재판을 위해서라도 법률 대리인의 도움을 받는 것이 좋습니다.
