분쟁이 많은 만큼
지난 11월, 상가 임대차 피해사례 및 제도 개선방안 마련 토론회가 개최되었는데요. 부당하다고 간주되는 상가 임대차 제도를 소상공인의 피해 사례를 통해서 검토하고, 해결 방안을 모색하기 위해 국회 차원에서 토론회가 열렸습니다.
여기서는 프랜차이즈 카페를 운영하는 사업가 및 부동산대학원 관련 교수, 변호사 및 검사들 등 이해관계자가 다량 참여하여 임대차 관련해서 다양한 논의를 진행했는데요. 아무래도 사업을 진행하는 데에 있어 가장 토대가 되는 것이 사업장의 마련이고, 이는 곧 임대차의 문제로 이어지기 때문입니다.
이렇듯 상가임대차에 대해서 많은 관심이 있는 만큼, 뉴스에서도 임차인과 임대인의 갈등은 비일비재하게 일어나는 것도 어쩔 수 없는 이유인 것 같습니다. 대개는 임차인의 지위가 임대인보다는 불리하다고 생각할 수도 있으나, 의무 이행을 다하지 않는 임차인으로 인해 혼란을 겪는 임대인들도 굉장히 많은데요.
임차인이 이미 의무를 위반했는데도 불구하고 임대인은 임차인에게 나가라고 할 수 없는 상황도 많이 일어납니다. 이런 경우에는 임대인 입장에서 자신의 건물인데도 나가라고 할 수 없는 매우 답답한 상황에 처해지게 되는데요.
상가명도소송이란
임대인과 임차인 사이에서 체결한 임대차 계약 기간이 만료되었을 때에 임차인은 특별한 이유가 없는 한 임대 당시의 상태로 부동산의 점유를 이전해야 할 의무가 있는데요. 즉, 계약기간이 만료된 세입자는 더 이상 점유할 적법한 권원이 주어지지 않기에 하루빨리 그 장소에서 퇴거해야 합니다.
이 의무를 위반한 사람을 불법점유자로 보고 법령에서는 해당 부동산에서 불법 점유자를 내보내기 위한 일정한 제도를 두고 있습니다. 바로 '명도소송'인데요. 이러한 명도소송을 상가를 대상으로 진행한다면 '상가명도소송'이 되는 것이죠.
명심해야 할 점은 바로 이 상가 명도소송은 합법적인 절차를 밟아나가야 한다는 점입니다. 만약 내 건물이라고 무력을 사용해서 세입자를 내보낼 경우에는 다른 형사적 혐의가 적용되어, 형사 고소까지 진행될 우려가 있어 임대인 입장에서는 더욱 난처한 상황이 발생할 수 있으니 법적 테두리에서 행사해야 한다는 점 명심하시길 바라겠습니다.
언제 진행하나요?
부동산 명도소송을 진행하는 데에는 다양한 이유가 있겠지만, 대표적으로는 다음의 사항들이 있습니다.
㈀ 임대차 계약이 종료되었는데도, 임차인이 해당 부동산을 불법적으로 점유하고 있는 경우
㈁ 경매 절차에 따라서 낙찰받았는데도 불구하고, 적법한 점유 권한이 없는 사람이 상당한 기간 동안 퇴거를 하지 않는 경우
㈂ 임차인이 주택은 2기 이상, 상가는 3기 이상의 차임을 연체하는 등의 행동을 통해서 계약상의 의무를 위반하여 임대인이 계약 해제를 요청한 경우
㈃ 무단으로 부동산을 점유한 경우
㈄ 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 제삼자에게 무단으로 전대한 경우
위와 같은 사유가 있다면 명도 소송을 통해서 내 권리를 지켜야 하는데요. 사실 일반인이라면 이러한 상황에서 어떻게 대처해야 할지 모르기 때문에 민사소송 절차의 이해를 위해서라도 반드시 부동산전문변호사의 조언을 들으시는 것이 좋습니다.
부동산점유이전금지 가처분신청 미리 해두셔야 합니다.
명도 소송을 진행하기 전 부동산 점유이전금지 가처분 신청을 해야 하는데요. 이는 부동산에 관한 명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 명도소송의 집행이 다다를 때까지 현재의 상태를 유지하기 위해 하는 절차입니다.
만약 상가 명도 소송을 준비하기 전 이러한 조치를 취하지 않는다면, 세입자가 시간을 끌기 위해 위장 세입자나 제삼자에게 부동산의 명의를 이전하는 상황이 발생할 수 있는데요. 이렇게 되면 서류를 송달하는 등의 법적 절차를 밟을 때에 부동산의 명의인이 계속해서 바뀌게 되고, 임대인 입장에서는 혼란스러울 수밖에 없습니다.
따라서 점유이전금지가처분 신청을 하여 명의인을 분명하게 특정 지어야만 내가 소송에서 들이는 시간과 비용을 허비하지 않게 되기에 반드시 신청하셔야 합니다.
건물명도소송에서 굿플랜의 활약
ⓐ사건의 사실 관계
원고가 의뢰인인 피고에게 청구한 건물 명도 소송과 부당이득 반환에 관련된 사안이고, 원심에 불복한 피고가 항소한 것인데요.
ⓑ해당 사건의 쟁점과 문제점
- 원고와 피고 사이에 성립된 관계가 어떤 계약으로 발생한 것인지
임대차 관계인지 혹은 사용대차의 계약 관계가 성립했는지의 여부를 검토했습니다.
혹여나 임대차 관계가 성립되었다면, 그 계약이 종료됨에 따라서 피고가 무단점유를 하였는지 요건이 판단되는 것이 그 이유입니다.
- 월 차임이 발생한 원인
당사자 사이에서 체결된 약정이 있었습니다만, 이 약정금을 지불하게 된 원인이 해당 부동산을 임차하여 생긴 것인지 아니면 피고 회사를 광고하기 위해 별도로 지불한 대가성 금액인지 확인했는데요.
- 피고가 계속적으로 해당 건물을 점유했는지
점유가 지속적으로 수반되면 그로 인해 부당이득이 발생했는지 판단할 수 있기 때문입니다.
적극적인 변호로
본 로펌은 피고의 법적 대리인으로서 다음의 사항을 이유로 들어 항소를 진행했는데요.
1. 원고가 주장한 임대차 기간은 피고가 무상으로 사용대차하고 있던 기간에 포함되어 있던 시기이므로, 임대차계약이 성립하지 않았다는 점. 이에 따라서 피고가 부당이득을 취했다고 보기 어렵다는 점.
2. 원고가 주장한 약정 차임이 발생한 원인은 임대차 계약에서 기인한 것이 아니라 피고 회사의 광고 목적으로 설치한 간판에 대한 대가로써 생겼다는 점.
2번 내용에서 해당 광고물은 계약 만료 시점에 따라서 적법하게 철거했다는 사실 또한 명시했습니다.
굿플랜의 적극적인 변론을 인용한 법원은 1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소함과 동시에 원고의 청구를 기각하였고, 소송 총비용은 원고가 부담하라는 판결을 내었습니다. 즉, 피고가 전부 승소하였고 의뢰인은 자신의 권리를 보호하게 된 것이죠.
부동산에는 다양한 권리 관계가 발생하는 만큼, 당사자의 상황에 따라서 준비해야 하는 법적 절차도 다르고 마련해야 할 서류나 조치가 각각 상이하기에 전문성과 특수성을 가지고 있는 부동산전문변호사에게 법적 솔루션을 받아야 합니다.
굿플랜은 부동산 전담센터를 운영하고 있는 만큼 재건축이나 재개발과 같은 사업에서도 기지를 발휘하고 있고, 해당 분야와 관련해서 실무와 경험에 능통한 전문 변호사들의 의뢰인의 사건을 위해 지속적으로 힘쓰고 있으며, 법적 분쟁에서의 가장 좋은 플랜을 드리기 위해 모든 사건을 해결하는 그날까지 끊임없이 연구하고 있습니다.
