합법적인 절차를 밟는 것이 중요
자기 명의의 토지가 있다면 용도에 맞게 사용하는 것은 자유입니다. 직접 사용할 수 있지만 임대료를 받으며 활용할 수도 있는데요. 제3자에게 임대하여 건물을 짓고 이용하는 경우 계약 기간이 지났음에도 불구하고 퇴거하지 않거나 원상 복구하지 않는다면 답답한 상황일 수밖에 없는데요. 자신의 토지에 허가 없이 누군가 임의로 무허가 건축물을 건설하여 점유하고 있는 경우라면 더욱 난처할 것입니다.
본인이 토지의 주인이더라도 그 위에 세워진 건축물을 소유한 사람이 별도로 존재하면서 이것을 사이에 두고 갈등이 빈번하게 발생합니다. 이때 상대방에게 해당 건축물을 철거할 것을 요구하였지만 협의가 이루어지지 않거나 뻔뻔한 태도로 일관한다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋은데요.
토지의 정당한 소유자라 하더라도 자신의 부지 위에 건설된 무허가 건물이나 설치된 시설물 등을 마음대로 철거하는 것은 불가능합니다. 법적 절차를 무시한 채 무조건 감정적으로 대응하게 되면 재물손괴나 주거침입 등의 혐의가 적용되어 형사적 처분을 받기에 주의해야 하는데요. 토지 소유자는 건물철거소송을 통해 철거를 정당하게 요청할 수 있도록 합법적인 법률 절차를 밟는 것이 좋습니다.
입증 자료를 확보해야
자신의 땅을 침범한 불법 건설물이 세워졌다면 토지 반환을 요구할 수 있습니다. 본인의 동의와 허가 없이 지어진 건물을 발견한 경우 땅을 보유한 입장에서 건물 소유자를 대상으로 소송을 제기하여 강제 인도와 철거를 요구할 수 있는데요.
토지 경계 침범은 재산과 관련된 사안으로 침범한 부분을 명확히 특정하는 것이 우선입니다. 자신의 토지를 침범하였다는 이유로 해당 건축물을 임의로 철거한다면 형법 규정에 따라 경계 침범에 성립하여 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처할 수 있는데요. 법원의 재판 절차를 통해 정당하게 침범한 대상물을 철거하고 해당 토지에 대한 인도를 구하는 것이 중요합니다.
하지만 아무런 증거 없이 본인의 토지를 침범했다는 내용 하나로 건물철거소송이나 토지 인도를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 소유권 입증 등 근거를 입증할 수 있는 증거를 법률 전문가와 함께 수집하는 것이 중요합니다. 서로 협의를 통해 갈등이 해소된다면 가장 좋겠지만 이견이 좁혀지지 않는다면 법적 대응으로 정당한 권리를 찾기 위해 노력해야 합니다.
변수에 대비해야 하므로
자기 땅이 아닌 다른 사람의 땅을 이용할 때는 일반적으로 임대차계약을 체결합니다. 만약 무단으로 건물을 짓거나 사용하는 경우라면 해당 재산권을 되돌려줄 것을 요구하기 위해 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사하여 토지 인도를 청구할 수 있는데요. 방해배제청구권은 토지 위에 지어진 건축물까지는 영향을 미치지 않기 때문에 건축물에 대한 철거까지 진행하고 싶다면 건물철거소송도 함께 진행해야 합니다.
이때 확실한 증거로 입증하는 과정이 중요한데요. 법은 소송을 제기한 원고가 토지 소유자여야 하고 피고는 해당 토지에 지상 건축물을 소유한 건물 소유자일 경우에만 소송이 가능하다고 명시하고 있습니다. 따라서 등기부 제출을 통해 소유권이 있다는 것을 반드시 입증해야 하는데요.
동시에 점유 이전금지 가처분을 접수하는 것이 좋습니다. 점유 이전금지 가처분은 보전 처분 중 하나로 점유지를 다른 사람에게 이전하는 것을 대비하기 위한 방책입니다. 소송을 진행하는 도중에 다른 사람에게 명의 이전을 하면서 불법 건축물의 점유자가 변경되었다면 소송에서 얻은 판결문의 효력이 사라지는데요.
이 경우 새로운 점유자에게 또다시 소송 절차를 밟아야 하는 불상사가 생길 수 있기 때문에 점유 이전금지 가처분 신청을 진행하는 것이 중요합니다. 소송에는 언제나 변수가 따르기에 법률 전문가와 함께 전후로 발생할 수 있는 위험을 미리 방지하며 순차적으로 진행하는 것이 중요합니다.
지상권을 고려해야 합니다.
지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 해당 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. 일부 국가들에서는 토지 소유권자들에게 지상권까지 모두 인정하고 있지만, 우리나라는 토지와 지상권에 대해서는 별개로 인정하고 있는데요. 지상권을 가지고 있지 않은 자가 건물을 증축하여 토지를 점유하고 있다면 토지인도 및 건물철거소송을 진행할 수 있습니다.
하지만 토지와 그 위의 증축되는 건물의 소유자가 달라질 경우 승소 가능성이 매우 낮아지는데요. 건물에 대한 근저당 실행으로 인한 임의경매로 인해 형성된 지상권이거나 건물에 대한 전세권이 설정된 상황에서 건물이 매도 및 증여된 경우 등 다양한 이유로 지상권이 발생할 수 있습니다.
이처럼 형성된 지상권이 유효한 지상권인지에 대한 여부를 판단하는 것이 중요한데요. 지상권을 판단하는 기준에 대해서는 여러 가지 기준이 존재하지만, 가장 대표적인 판단 기준은 처분 당시의 건물 및 토지의 소유권자가 동일한 지입니다. 지상권이 인정되는 경우 토지 인도는 물론이고 건물의 철거를 진행할 수 없기 때문에 법률 전문가의 조력을 통해 해당 사실관계를 파악하며 모든 상황을 객관적으로 판단해 보는 것이 좋습니다.
내용증명 발송으로
건물철거소송을 진행하기 전에 상대방에게 내용증명을 먼저 발송하는 것이 좋은데요. 민사소송은 짧게는 6개월부터 사안에 따라 길게는 몇 년이라는 긴 시간이 소요됩니다. 시간과 비용이 많이 소요되는 일이기에 상황에 따라 적절한 절차를 파악하는 것이 좋은데요.
내용증명은 우체국에서 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도로 채무자에게 심리적 압박감을 주어 해당 내용을 실현하도록 하는 독촉과 증거보전의 필요 목적으로 이용됩니다.
발송하였다는 사실만으로는 법률상 특별한 효력이 발생하지는 않지만, 소송 진행 전 내용의 독촉이 있었다는 사실을 증거로 확보해 둔다면 사실에 대한 증거자료로 사용되기 때문에 분쟁을 신속하고 원활하게 해결할 수 있습니다.
빈번하게 발생하는 분쟁이기에
우리나라 법은 토지뿐만 아니라 건물 그 자체도 별도의 부동산으로 취급하고 있으며 토지와 별개로 건물의 소유권을 가질 수 있도록 하고 있는데요. 토지 주인과 건물 주인이 다를 수도 있다는 것을 의미하기 때문에 소유자가 달라질 경우 크고 작은 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.
그만큼 건물철거소송은 우리 주변에서 흔하게 찾아볼 수 있는데요. 이는 다른 법적 절차보다 까다로운 사안에 속하기 때문에 본인의 권리를 완전히 되찾기 위해서는 법률 전문가의 도움이 중요한 부분을 차지하고 있습니다.
만약 상대방이 본인 소유의 토지에 허가 없이 임의로 무허가 건축물을 건설하여 점유하고 있을 뿐만 아니라 이를 악의적으로 이용하고 부당하게 이득을 보고 있다면 부당이득 반환 청구를 통해 금전적으로 배상받을 수 있는데요. 부당이득 반환 청구는 원인이 된 채권에 따라 민법상 10년, 상법상 5년으로 소멸시효를 규정하고 있기 때문에 정해진 소멸시효 내 상대로부터 받은 피해에 대한 배상을 청구하는 것이 중요합니다.
토지 소유권을 되찾기 위해 법적 절차가 아닌 임의로 철거를 시도한다면 아무리 본인 소유의 땅이라도 형법상 처벌이나 손해 배상 책임을 피할 수 없습니다.
억울하더라도 적법한 절차를 통해 입증 자료를 바탕으로 토지에 대한 자신의 권리를 적극적으로 주장하는 것이 중요한데요. 불법 점유자가 토지 소유권을 취득할 수 있는 요건을 갖췄을 경우 오히려 소송 자체가 기각 판정될 가능성도 배제할 수 없기 때문에 법률 전문가와 함께 모든 변수에 대비할 수 있는 전략으로 대응하는 것이 좋습니다.
