칼럼

대부분은 임대차로 

안녕하세요. 법무법인 굿플랜입니다. 

모두가 내 집마련의 꿈이 있다고 하지만, 천정부지로 솟아오른 집값으로 인해서 대부분은 이를 묻어두고 자리를 잡기 이전 월세나 전세로써 주거 공간을 마련하게 될 것입니다. 이처럼 임대차계약이 주를 이루고 있는 상황인 만큼 이에 관련하여 여러 가지 분쟁이 발생하는 것은 예사스러운 일이 아닙니다. 

분명히 나의 소유의 부동산임에도 불구하고, 월세를 미납한 임차인에 대해서 아무것도 할 수 없는 것이 상당히 답답한 심정이실 겁니다. 그렇다고 해서 위력으로 임차인을 강제로 끌어내거나 내보낸다면, 다양한 형법상 죄목이 적용되어 오히려 불리한 상황을 직면할 수 있게 되는데요. 

따라서 오늘은 월세를 미납하는 등의 행동을 보이며, 일방적으로 부동산에서 퇴거하지 않는 임차인들을 상대로 합법적으로 건물을 인도받을 수 있는 절차를 소개해드리고자 하니, 이와 관련되어 고민을 겪고 계신 분들이 있다면 오늘 글 필독하신 뒤, 하단의 링크를 통해서 부동산 전문변호사와 건물을 인도받기 위한 절차에 착수하시는 것을 권면드리고 있습니다.

계약해지는 내용증명을 통해서

임차인강제퇴거를 합법적으로 진행하기 위해서는 임대차 계약을 해지하겠다는 내용의 통보가 이루어져야 합니다. 임대차 보호법에 따르면, 최초 1회의 계약 갱신 요구를 세입자가 하게 된다면, 이에 반드시 응해야 합니다. 

그러나 이는 자신의 계약상 의무를 다한 임차인에게만 인정이 되는 권리인데요. 따라서 임차인이 임대인으로 하여금 차임을 지속적으로 연체했다는 사유 등이 있으면, 계약기간 중이라도 임대인에게는 계약을 해지할 권한이 생기게 됩니다. 

주택의 경우에는 2기에 해당하는 임대료가 연체되었을 시에, 상가는 3기에 이르는 차임이 연체되었을 시에 계약을 해지할 수 있는데요. 그러나 계약해지를 하는 과정은 구두보다는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 

내용증명이 그 자체로 소장과 같은 효력을 지니는 것은 아니라고 하여도, 나중에 소송을 진행하게 될 시에 증거로써 활용할 수 있기 때문인데요.

소송 전 점유자가 바뀌지 않도록

내용증명을 보내셨다면, 임차인강제퇴거를 위해서는 차임을 지급하지 않는 임차인을 상대로 명도소송을 진행하여야 합니다. 그러나 그에 앞서서 별도로 취해야 할 조치가 있습니다. 바로 '점유이전금지가처분'신청인데요. 

이는 명도소송을 진행함으로써, 대상 부동산의 점유자가 바뀌는 현상을 위해 밟는 보전절차로 일컬어집니다. 명도소송은 소송의 특성상 짧게는 6개월 길게는 1년이 넘는 시간이 걸릴 수밖에 없는데요. 

기나긴 소송 끝에 겨우 판결문을 얻었지만, 대상 부동산의 점유자가 제삼자로 바뀌어버리면, 판결문의 효력이 발생하지 않아 사실상 해당 절차를 밟는 것이 무의미해지게 됩니다. 

이렇게 된다면, 다양한 증거자료를 통해서 소송에 이겼다고 하여도, 다시 제삼자에게 명도소송을 진행하는 상황이 벌어질 수밖에 없기에 소송의 실효성을 보전하기 위해서 점유이전금지가처분 신청을 먼저 완료하여야 합니다. 

임대인 입장에서는 언젠가는 지급하겠지 싶다가, 마침내 연체된 차임이 갖고 있던 보증금을 뛰어넘게 된다면 피해가 고스란히 임대인에게 전가될 수 있기 때문에, 임차인이 일정 기간 차임을 연체했을 경우에는 임차인강제퇴거를 위해서라도 빠르게 법적 조치를 밟아가시는 것이 좋습니다.

임차인강제퇴거, 굿플랜과 무사히 완료!

아래는 임차인강제퇴거로 고민하시던 의뢰인을 조력한 굿플랜의 사례입니다.