토지수용보상 절차 및 대응방법 자세히 알아보면
댐이나 도로를 새로 건설하거나 신도시를 짓는 등, 국가가 국민을 위해 다양한 사업을 할 때에는 반드시 '토지'를 필요로 하게 됩니다. 이때 이미 그 땅에 살고 있는 사람들은 공익사업이 시행된다면 본인 명의의 부동산 소유권을 넘겨 줄 수밖에 없지요. 물론 국가에서는 토지수용보상을 관련된 법률에 의거하여 지급하고 있기도 한데요.
사실 국가나 공공기관이 지급하는 토지수용보상은 시세를 고려한 합리적인 금액이 아닌 경우가 많습니다. 그런데 부동산의 자산가치가 매우 크다는 점을 고려한다면, 낮은 보상금으로 협의를 진행할 경우 개인에게 큰 피해가 될 수 있지요.
이때 의견이 합치되지 않아 협의가 성립되지 않는다면 부득이하게 강제 수용이 진행될 수밖에 없는데요. 그렇다고 해서 섣불리 합당한 보상을 포기하기보다는, 상황에 맞는 절차를 밟아 제대로 된 토지수용보상을 받을 수 있도록 해야 합니다.
보상액은 어떻게 평가될까?
보상 계획이 수립되고 나면, 토지보상법에 의하여 수용 전 토지 소유자와의 합의가 반드시 이루어지게 됩니다. 사업주는 '감정평가업자'를 선정하여 손실 보상액을 평가하고 공시지가와 함께 고려하여 구체적인 보상금액을 정하게 되지요. 이때 산정되는 금액이 매우 중요하며, 이 금액을 기준으로 하여 추후 단계에서 증액의 절차가 진행됩니다.
때문에 협의보상 단계에서의 감정평가는 매우 중요하다 할 수 있습니다. 이때 시행사와 지자체, 소유자가 각각 감정평가사를 추천할 수 있고, 세 명의 평가사가 평가한 값의 평균으로 보상금이 산정된다고 할 수 있지요.
다만, 토지주가 감정평가사를 추천하기 위해서는 보상의 대상인 토지면적의 1/2 이상을 소유하고 있는 자와 총수의 과반수에게서 동의서를 받아야 하는데요.
토지주들과 함께 감정평가사 추천을 이끌어 내는 것은 매우 중요합니다. 토지주의 입장을 대변해 줄 수 있는 감정평가사 없이 시행사와 지자체에서 추천한 감정평가사들을 통해 토지수용보상 금액의 산정이 이루어진다면 불리한 결과가 나올 수밖에 없기 때문입니다.
결과에 불복한다면
그러나 협의보상에서의 감정을 통해 산정된 금액으로 협의가 성립되지 않았다면 어떻게 해야 할까요? 이때부터는 강제수용 단계에 접어들게 되며, 중앙토지수용위원회에 재결신청을 한 후 금액이 결정되기까지 최대 7개월이 걸린다고 할 수 있는데요. 이 기간 내에 마무리가 되도록 법적 절차를 밟아야 합니다.
사업주와 소유주의 의견이 계속해서 대립하여 협의에 실패했다면, 먼저 토지수용위원회에 재결신청을 할 수 있습니다. 이를 '수용재결'이라 하지요. 그러나 수용재결에서는 토지주가 감정평가사를 추천할 수 없으며, 열람공고 기간 내에 타당한 의견을 제출해야만 받아들여질 가능성이 있음을 명심해야 합니다.
그렇다면 수용재결서 정본을 받았는데 해당 결과에 불복하고자 한다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 서류를 받는 날로부터 60일 이내에 이의신청을 하도록 해야 하며, 이의신청에도 불복한다면 30일 이내에 행정소송을 제기해야 합니다.
다만, 이의신청을 건너뛰고도 행정소송을 제기할 수 있는데요. 이 경우 수용재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 소송이 이루어져야 한다는 점을 꼭 확인해야 하겠습니다.
이처럼 마지막 불복 절차라 할 수 있는 보상금 증감소송은 국가를 상대로 한 행정소송의 형태로 청구됩니다. 행정소송 단계에서도 감정신청을 할 수 있으며, 법원이 신뢰하는 법원감정인의 감정결과가 매우 중요하다 할 수 있는데요. 때문에 제대로 된 감정을 통해 최대한 유리하게 보상을 받고자 하신다면 재판부 및 감정인에게 증액의 요소들을 구체적으로 설명하고 설득할 수 있도록 해야 합니다.
