칼럼

증가하고 있는 전세사기 피해

경기가 안 좋아지면서 전세 계약이 끝났는데도 전세 보증금을 돌려주지 않는 전세사기가 많이 일어나고 있습니다. 전세사기는 그 피해 액수가 크기 때문에 피해자들이 더욱 고통받고 있어 안타까운 상황입니다.

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전세 보증금을 돌려주지 않는 것이기 때문에 이러한 전세사기 행위가 임대인을 통해서만 이루어진다는 생각을 하시는 분들도 계실 것입니다. 하지만 전세사기는 여러 형태로 일어날 수 있는데요, 바로 공인중개사가 전세사기 행위에 가담하는 공인중개사 전세사기입니다. 공인중개사가 임대인과 공모하여 흔히 말하는 깡통 전세 계약을 유도하는 등의 유형이 이에 포함되는 것입니다.

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특히 일반인은 이러한 부동산 정보에 대한 전문 지식을 알기 어렵기에 공인중개사가 임대인과 공모하여 일으킨 전세사기를 막기는 더욱 어려웠을 것입니다. 오늘은 이러한 공인중개사 전세사기 행위와 대처 방법 등에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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공인중개사의 설명의무

강화되었습니다.

이처럼 공인중개사에서 제대로 된 설명을 충분히 고지하지 않음으로 전세사기 피해를 당하는 사람들이 많아지자 국토교통부는 공인중개사의 설명의무를 강화하는 개정안을 발표하였습니다.

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바로 임대차 확인정보 설명의무인데요, 이에 따라 공인중개사는 안전한 거래를 위해 계약하려는 임차인에게 다음과 같은 정보를 제시해야 합니다.

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1.임대인의 정보 (체납 여부, 확정일자 부여 현황 정보)

2.임차인의 정보열람 권한

3. 임차인 보호제도 (최우선변제금, 전세 보증보험 등)

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또한 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 삶, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미하여 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 주택의 인도를 받아야 합니다.

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최우선변제금은 임차인이 확정일자와 대항요건(전입신고, 주택의 인도)을 모두 갖출 때 발생하며, 최우선변제금 요건을 모두 갖춘 임차인은 임대주택이 경매로 넘어갈 때 일정한 금액의 보증금을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

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이 외에도 주택관리비 설명의무와 중개보조원 고지 확인의 내용이 있으며, 이러한 내용의 설명이 부실하거나 누락할 경우 최대 300만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

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공인중개사의 손해배상책임

공인중개사는 중개 시 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한 자신의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에도 그 손해를 배상할 책임이 있는데요, 이런 경우 해당 공인중개사를 상대로 하여 손해배상 청구를 진행하실 수 있습니다.

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예를 들어 거래한 주택에 하자가 있다는 사실을 고지하지 않아 거래 상대방에게 경제적 손해를 끼치거나 근저당권이 이미 존재하여 고지 의무가 있었음에도 불구하고 이러한 점을 고지하지 않아 임차주택이 경매로 넘어가 건물에서 나가야 하는 경우 등에도 손해배상 책임이 있습니다.

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하지만 공인중개사의 고의 또는 과실을 입증할 만한 자료를 준비하지 못한 상태에서 무작정 소송을 진행할 경우 원하는 결과를 받지 못할 수 있기 때문에 공인중개사 전세사기를 당했다면 먼저 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 이를 입증할 만한 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

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공인중개사를 상대로 한

손해배상 소송

다음은 저희 법무법인 굿플랜이 공인중개사를 상대로 한 손해배상 소송의 실제 사례를 소개해 드리려 합니다.

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사건의 개요는 이러합니다. 의뢰인은 피고들의 말에 속아 근저당권이 있는 건물에 대해 임대차계약을 하게 되어 피해를 보게 되었고, 피고들의 설명의무 위반을 이유로 손해배상청구를 하였습니다. 피고 중 한 명은 다른 공인중개사가 홀로 중개한 것이고 본인은 임대차계약을 중개한 사실이 없으므로 손해배상 책임이 없다고 하였으며, 다른 피고는 설명의무를 충분히 하였기에 책임이 없다고 주장하였습니다.

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이에 굿플랜은 피고들의 주장들은 사실과 전혀 다른 허위의 주장이며, 중개업자로서의 주의의무에 관한 법리와 임차인의 대항력 및 우선변제권에 관한 법리에 반하는 주장에 불과한 것으로 이유가 없다고 하였습니다. 또한 피고는 본인이 중개한 사실이 없다고 했으나 의뢰인이 처음 만난 사람은 그 피고였으며, 중개물에 대한 설명도 해주었다는 것을 주장하였습니다.

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이 외에도 다른 피고가 '임대인이 건물을 많이 가지고 있으며, 보험 증권을 보여주면서 보험에도 가입되어 있으니 보증금을 돌려받는 것에 대해 문제가 없을 것이다'라고 하며 의뢰인을 안심시켰다는 점도 문제 삼아 주장하였습니다.

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이러한 주장들을 펼친 결과, 의뢰인은 청구한 금액에 근접한 손해배상액을 받을 수 있었고 큰돈을 잃을 뻔한 상황에서 벗어날 수 있게 되었습니다.