월세계약 중도해지 불가피한 상황에서
매월 임대료를 집주인 또는 임대인에게 납부하는 월세 계약은 주거공간뿐 아니라 상가 등 모든 부동산에서 사용되는 계약 형태입니다. 부동산 가격 변동이 심해지면서 이후에 갱신 거절을 당하거나 임대료 인상될 것을 우려해서 장기간 계약을 선호하기도 하는데요. 현재로서는 계약기간이 끝나지 않을 경우 도중에 해지하려면 임대인의 허락이 있어야만 가능하기에 장기간 계약은 주의가 필요합니다.
특히 상가의 경우라면 처음에는 같은 자리를 오랫동안 지키는 것을 목표로 가게 운영을 해나가겠지만 장사라는 것이 늘 원하는 만큼 수익이 유지하기도 어려울 뿐 아니라 다른 예상치 못한 사정이 생길 수도 있기에 폐업 또는 이전의 가능성도 열어두고 계약을 해야 합니다. 또한 월차임은 계약 갱신 때만 가능한 것이 아니라 1년마다 5% 이내에서 인상 조정이 가능하기에 지속해서 월세가 오른다면 버티기 어려운 상황도 생길 수 있습니다. 때문에 2~3년으로 약정하는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다.
이처럼 사업상의 여러 가지 이유로 상가 등의 월세계약 중도해지 순간이 온다면 남은 기간의 월세를 지급해야 하는 문제가 발생할 수도 있습니다. 또한 중도해지 사유가 사정이 어려워져 폐업하는 경우라면 더욱 곤란해질 것입니다. 하지만 중간에 계약 해지 통보 후 나갈 수 있는 예외적인 경우도 있으니 본인의 상황에 해당하는지 확인하시어 손해를 최소화하시길 바랍니다.
월세계약 중도해지 가능한 상황은
임대인과 임차인이 목적물에 대해서 임대차계약을 맺고 계약기간이 만료되어가는 시점에 동일한 조건으로 계약을 연장하고 싶다면 임차인은 임대인에게 계약만료일 6개월~1개월 전에 갱신 요구권을 주장해야 합니다. 그런데 계약만료일이 도래했음에도 임대인과 임차인 모두 임대료를 조정하거나 만료 후 나가겠다는 등의 의사를 표시하지 않았다면 환산보증금을 초과하지 않는다면 계약이 자동으로 1년 연장된 것으로 봅니다.
이를 묵시적 갱신이라고 하는데 해당 상황에서는 임차인이 월세계약 중도해지 후 나갈 수 있습니다. 중도해지 통보 후 3개월 뒤가 종료 일자로 보게 됩니다. 반면에 이 경우에는 건물을 대여한 임대인은 중도해지를 요구할 수 없기에 임차인에게 유리한 상황이라 할 수 있습니다.
권리금 회수 방해로 소송이 가능한지?
앞서 설명드린 묵시적 갱신이 아니라면 상가의 월세계약 중도해지 시 상가 주인의 동의가 있어야 합니다. 원만한 합의를 이뤄서 동의를 받아낸다면 원하는 날짜에 나갈 수 있겠지만 보통 이 과정에서 상가 주인이 새로운 세입자를 구하고 나갈 것을 요구하게 됩니다. 이때 추가적으로 조건을 달기도 하는데 기존 임대료에서 30~40% 이상 올리겠다는 받아들이기 힘든 내용일 때도 있습니다.
이런 경우 나가는 세입자 입장에서는 권리금 회수 방해로 법적 대응을 해야 하는지 고민이 될 수도 있습니다. 그만큼 재산상 손해가 크기에 소송까지 생각하게 되는 것일 텐데 안타깝지만 계약만료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선하지 않았기 때문에 권리금 손해배상 청구소송을 제기하기는 어렵습니다. 이처럼 법적 내용을 충분히 검토해야만 손해를 보지 않기에, 만일 월세계약 중도해지 관련해서 어려움을 겪고 계신다면 법률대리인의 조력을 받아 재산상 권리를 보호할 수 있도록 하시길 바랍니다.
그 외에 특별한 사유가 있다면
원칙으로 하자면 임대차계약관계에서 계약서상 기재된 계약기간이 끝나지 않았다면 건물 주인은 세입자에게 보증금을 반환해 주어야 하는 책임이 따르지 않습니다.
때문에 특별한 사유가 없다면 월세계약 중도해지 시에는 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려 주지 않아도 됩니다. 하지만 예외적으로 중도해지하더라도 보증금 반환 의무가 발생하는 사유도 있으니 필히 확인해야 할 것입니다.
바로 목적물에 거주나 영업을 하기에 곤란할 정도로 큰 하자가 있는 경우와 임대인이 지정된 기간 내에 하자 보수 명령을 이행하지 않은 경우 그리고 임대인의 지위가 양도된 경우, 임대인이 임차인 의사에 반하는 보존행위를 함으로써 세입자가 임차목적을 달성할 수 없는 경우, 세입자의 과실이 없는 상황에서 목적물이 멸실 된 경우 등이 있습니다.
세입자는 해당 경우들을 근거로 보증금 반환을 요구할 수 있는데 만약 집주인이 여기에 응하지 않고 돈을 돌려주지 않는다면 보증금 반환 소송을 제기하여 월세 계약 중도해지 후 보증금 반환을 받을 수 있을 것입니다.
임대인도 요구할 수 있는 중도해지
참고로 월세계약 중도해지 요구는 임차인뿐 아니라 목적물을 대여해 준 임대인도 할 수 있습니다. 해당하는 대표적인 조건으로는 세입자가 월세를 연체한 경우, 집주인 동의 없이 세입자가 목적물을 개조하거나 전대차 계약을 맺은 경우, 집주인 동의 없이 목적물을 다른 용도로 사용한 경우가 있습니다.
이러한 곤란한 상황에 처했다면 우선, 부당행위를 한 임차인을 상대로 내용증명 발송하여 월세계약 중도해지 통보를 해야 합니다. 내용증명 자체로는 법적 효력이 없지만 추후 소송까지 갔을 때 확실한 증거로써 활용할 수 있기에 가장 먼저 해야 하는 조치라고 보시면 됩니다.
임차료를 내지 않은 경우는 목적물이 주택이라면 월세 기준 2달 이상, 상가라면 월세 기준 3달 이상 연체되었을 때부터 월세 계약 중도해지 요구가 가능합니다. 만약 임대인이 위와 같은 사유로 임차인에게 정당하게 부동산 등을 비워줄 것을 요청했음에도 퇴거를 하지 않는다면 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있습니다.
소송에서 임대인이 승소한다면 강제집행도 가능하기에 법적으로 문제없이 퇴거를 시킬 수 있습니다. 이처럼 법적 다툼까지 가야 하는 상황까지 왔다면 전문 변호사의 도움을 받아 체계적으로 대응하시길 바랍니다.
