제대로만 진행된다면 좋은 사업이지만
줄여서 지주택 사업으로 불리는 지역주택조합의 경우 청약에 가입할 필요도 없고 정해진 조건만 부합하면 누구나 가입이 되기에 비교적 저렴한 금액으로 집을 매매할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 지주택은 공공재 개발에 비해서 속도가 훨씬 빠르고 원하는 가구 수를 선점할 수 있으며, 해당 지역의 수요자들이 직접적으로 사업주체로 관여하여 사업비용을 절감할 수 있기에 집값을 상대적으로 저렴하게 공급받을 수 있게 됩니다. 지주택을 실행하기 위해서는 사업을 진행할 수 있는 토지를 매입하는 것이 우선일 것입니다.
부지 매입금은 조합원을 모집하고 자금을 모아 마련하게 되는데 토지 매입 후에는 정해진 절차에 따라 진행됩니다. 앞서 저렴한 가격에 집을 살 수 있다는 큰 장점에도 불구하고 지주택사기 사례도 굉장히 많기에 주의가 필요합니다. 2004년부터 2021년까지 17년간 전국 전체 지역주택조합 중 제대로 입주까지 진행된 경우는 17%에 불과하다고 하니 이점 참고하시어 사기에 휘말리지 않도록 해야 할 것입니다.
지주택 사업 진행 순서는
지역주택조합을 설립하기 위해서는 해당하는 주택 건설 대지의 80% 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택 건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립 인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택세대주 및 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립 인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해온 거주민이라는 조건에 부합되어야 합니다.
조합을 설립하고 나서는 주택조합 변경 인가, 사업 계획 승인, 공사 착공, 준공 및 입주, 청산 및 해산 등의 순서로 사업이 진행됩니다. 사업이 진행되는 동안 변수가 많은 편이며 중간에 아예 중단되거나 들어간 분담금 등을 돌려받지 못하는 안 좋은 사례도 많기에 실제로 착공이 되기 전까지는 주의를 기울여야 할 것입니다. 만약 착공이 진행된다면 시공사와 협의함에 있어 문제가 없는 이상은 사업이 지연되는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.
지역주택조합 주의해야 할 점은?
지역주택조합은 좋은 가격에 집을 살 수도 있지만 지주택사기 등에 연루되면 큰 피해를 입을 가능성도 있기에 가입 전 미리 확인할 필요가 있습니다. 상대적으로 인기가 낮은 오피스텔이나 청약률이 낮은 일반 분양 아파트도 현수막 홍보를 하긴 하지만 주로 대로변에 주변 시세보다 파격적인 가격으로 평당 단가를 강조한 홍보 현수막이라면 대체로 지주택이라고 볼 수 있습니다.
이때 홍보하는 가격만 믿고 가입해서는 안 될 것입니다. 가입할 당시에는 추가 분담금은 없다고 했는데 사업 진행 과정에서 추가 분담금이 여러 차례 부과될 수도 있고 심한 경우 억 단위의 분담금을 내야 할 수도 있기 때문입니다.
또한 토지 확보율을 확인해야 하는데 지주택에서 가장 중요하다고 봐도 무방할 것입니다. 본 사업에서 무조건 95% 이상의 토지 확보가 보장되어 있어야 합니다. 토지 확보율이 95% 이상이 돼야만 각종 인허가 절차를 예비로라도 개시할 수 있고, 추후 나머지 토지에 대해서도 매도 청구 절차 개시를 통해 강제 수용도 가능하기 때문입니다. 80%~90% 등의 숫자는 얼핏 보면 높은 수치 같지만 얼마든지 사업이 어긋날 수 있는 의미 없는 숫자에 불과하다는 것을 인지하셔야 할 것입니다.
조합설립 목적이 불순하기도
지주택은 조합원들이 자금을 모아 아파트를 공동구매하는 방식이기에 비교적 저렴한 분양가에 서민들이 내 집 마련을 할 수 있습니다. 하지만 이런 간절한 마음을 지주택사기 등에 이용하는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 이는 애초에 조합을 설립하는 목적 자체가 불순하게 접근하는 경우인데 건설사들이나 투기꾼들이 차린 업무대행사가 지역주택조합제도의 허술함을 이용해 부당이득을 보는 것입니다.
아파트 공사를 끝까지 진행할 마음이 전혀 없고, 토지 매입도 법에 한참 미달되는 상황에서 달콤한 말로 조합원들을 대거 모집한 후 그들에게 갈취한 돈을 횡령하는 방식도 흔하게 발생하는 지주택사기입니다. 해당 사기를 저지르는 일당들은 사업 부지를 업무대행사 등이 사고 조합에게 비싸게 파는 파렴치한 행동도 서슴지 않고, 조합원들이 낸 계약금과 분담금을 사적으로 사용하는 것도 기본으로 모였던 돈이 다 소진되면 더 이상 공사를 진행할 수 없다며 책임을 회피하는 방식도 있기에 조심해야 합니다.
지주택사기로 고소 진행을
자극적인 홍보물과 적은 돈으로 내 집 마련이 가능하다는 말만 믿고 지주택에 가입했는데 사업을 진행함에 있어 지속적으로 문제가 발생한다면 탈퇴를 고려해야 할 것입니다. 보통 지주택 한번 가입하면 탈퇴할 수 없다고 생각하는 분들이 많은데 가입한지 30일 이내라고 한다면 어떤 사유로든 자유롭게 탈퇴를 할 수 있으니 참고하시길 바랍니다. 그러나 만약 30일 이후에 탈퇴를 원하는 경우에는 소송을 진행해야 할 것입니다. 이처럼 정해진 기간 이후에는 탈퇴가 쉽지 않으며 소송을 한다고 해서 무조건 승소할 수도 없습니다.
지주택사기와 같이 정당한 소송 사유가 있다면 승소 가능성이 높아지는데 해당 기망행위에 대해 객관적 자료를 준비하여 체계적으로 접근해야 할 것입니다. 사안이 복잡한 만큼 개인이 준비하기란 어렵기 때문에 관련 법 지식을 갖춘 법률대리인의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다. 이미 탄 배에서 내리는 것이 쉽지 않을 것이라 생각하고 포기하거나 제때 탈퇴하지 못해 지주택사기에 연루되는 일은 피해야 할 것입니다.
