한 번에 다 납부하기란 어려워
모두 아시다시피, 부동산에 연관된 사항은 오고 가는 거래비용이 상당히 큰데요. 따라서 이에 대한 부분에서 문제가 생기게 된다면 결코 가벼운 문제가 아닐 수밖에 없습니다.
부동산 거래가 이루어지게 된다고 하면, 거래 비용이 워낙 크기 때문에 이 비용을 한 번에 납부하기란 상당히 어려운 부분입니다. 이에 근거하여 부동산 계약 체결과정이 일반적으로는 계약금▶ 중도금▶ 잔금 순서대로 지불이 되고 있는 관례인데요.
아파트 구입 시에는 계약금은 보통 전체 금액의 10%를 차지하고, 중도금은 60%, 잔금은 30%의 비율을 차지한다고 하였습니다.
이렇듯 약속된 날짜에 해당하는 금원을 지불하여야 하는 의무가 있는 자가 이를 이행하지 않는다고 한다면, 상당히 복잡한 사안이 될 수밖에 없습니다. 특히 잔금에 있어서는 지불이 완료된다고 한다면 소유권 이전등기 절차도 같이 수반되는데, 잔금불이행 문제가 터져버리면 차질이 생기게 됩니다.
따라서 잔금불이행 하는 채무자에 대해서 골치 아픈 상황을 겪고 계신 분들은 하단의 링크를 통해 잔금불이행을 전문적으로 다루는 법적 대리인과 상담을 받아보신 후 하루빨리 법적 조치에 들어가시는 것을 추천드립니다.
채무불이행에 따른 손해배상으로
앞서 설명드렸듯이, 부동산 거주 목적으로 매매 계약을 체결하고 계약금을 걸고 계약이 성사된다면, 해당 부동산으로 이사하는 날에 잔금을 치르게 되는데요. 이 날, 매도인도 매수인으로 하여금 잔금을 받아야 다른 집으로 이사를 할 수 있게 되는데요.
하지만, 매수인의 잔금불이행으로 인해서 계약에 차질이 생기게 된다면, 매도인은 자신이 이동하려는 주택에 있어서 피해가 발생할 수밖에 없게 됩니다. 이 경우에는 매수인으로 인한 손해배상이 불가피한 상황입니다.
잔금불이행한 채무자에 대해서는 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있게 되는데요. 우리 민법은 채무불이행에 따른 손해배상에 대해서 아래와 같이 명시하고 있습니다.
제390조 (채무불이행과 손해배상)
채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
내용증명을 보냄으로써
잔금불이행은 엄연한 매수인의 의무이기 때문에, 이에 대해서 채무 불이행이 발생한 경우에는 매도인은 매수인을 상대로 하여서 일정한 기간 안에 잔금을 지급할 것을 최고(催告)하고, 이를 지키지 않는다면 계약을 해제하겠다는 내용증명을 전달하여야 합니다.
여기서 최고(催告)란, 상대방에게 일정한 행위에 대해서 요구하는 통지라고 할 수 있는데요. 또한 내용증명은 상대방에게 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지, 누구에게 보냈는지 우체국장이 그 효력을 증명해 주는 제도라고 할 수 있습니다.
내용증명은 그 자체로 법적인 강제성이 부여되는 것은 아니나, 상대방에게 이행을 촉구하라는 문서를 전달한 것을 확실하게 증명할 수 있게 되어 추후에 소송에 들어가게 되더라도 매우 유용하게 쓰이고 있습니다.
또한 법무법인의 이름으로 보내게 된다면, 상대방에게 심리적인 압박감을 주게 되어 이른 이행을 도출할 수 있게 되는데요. 이를 통해서, 긴 기간 불필요한 시간과 비용을 절감하는 아주 큰 장점이라고 할 수 있죠.
손해배상금을 책정하는 기준은
그러나 사실 손해배상금을 책정하는 기준은, 대법원 판례에 의하면 매수인이 준 계약금을 한도로 한다는 규정을 두고 있습니다. 하지만, 해당 금액의 한도로는 매도인의 손해를 모두 메꾸기에 역부족할 수도 있습니다. 다시 말해서 매도인의 손해가 계약금에 해당하는 금원보다 더욱 클 수도 있는데요.
이럴 때에는, 애초에 매수인의 잔금불이행의 가능성을 염두에 두고 매매 계약서를 작성할 때 특약을 넣어두는 것도 하나의 방법이 될 수 있다고 하였습니다. 우리 법률은 계약자유의 원칙에 따라서 법률 당사자가 자유롭게 계약 내용을 합의할 수 있고, 이에 근거하여 법적 구속력이 발생하게 되기 때문입니다.
예를 들면, 상대방이 잔금불이행 시 어떤 부분에서 손해가 생기는지, 예상 금액에 대해서 사전에 특약을 정해두면 추후 발생할 문제에 있어서 더욱 수월하게 처리할 수 있는데요.
하지만, 법적 지식이 없는 일반인이라면 이러한 부분을 하나하나 챙기기 어려울 수밖에 없습니다. 따라서 부동산 관련 경험이 많은 로펌을 찾으셔서 전문적인 상담 하에 사건을 해결하시는 것을 추천드립니다.
